宅基地“三權分置”要過三關

　　3000萬畝!

　　這是全國農(nóng)村居民點閑置用地大致面積。中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所《中國農(nóng)村發(fā)展報告(2017)》指出,新世紀第一個10年,農(nóng)村人口減少1.33億人,農(nóng)村居民點用地反而增加了3045萬畝,相當于現(xiàn)有城鎮(zhèn)用地規(guī)模的1/4。每年因農(nóng)村人口轉移,新增農(nóng)村閑置住房5.94億平方米,折合市場價值約4000億元。

　　說一千道一萬,中央一號文件提出宅基地“三權分置”,目標就是盤活這筆巨額閑置財富。

　　“宅基地制度改革是止住鄉(xiāng)村衰敗、活化村莊的關鍵。”**近3年帶隊跟蹤調(diào)研宅基地制度改革的中國人民大學劉守英教授說。

　　從理論到實踐,宅基地“三權分置”實施推廣要過好三關。

　　這筆財富是誰的:夯實確權關

　　“以前家里只有土地使用權證,房子沒有任何手續(xù),現(xiàn)在終于有了政府正式的證書,就像是吃下了一顆定心丸。”近日廣西壯族自治區(qū)欽州市欽北區(qū)橫嶺村村民高朝仕拿到欽州市國土資源局頒發(fā)的《中華人民共和國不動產(chǎn)權證》激動地說。

　　這是欽州市第一本農(nóng)宅房地一體的不動產(chǎn)權證書,標志著欽州市集體土地確權登記發(fā)證工作步入新的階段。

　　國土資源部提供的數(shù)據(jù)顯示,目前全國農(nóng)村宅基地登記發(fā)證率達到82%,集體建設用地登記發(fā)證率達到76%。但實際工作中存在基層認識不到位,政府缺少積極性,農(nóng)民熱情度不高以及農(nóng)村土地權屬歷史遺留問題多,一些宅基地“批小占大”等問題。

　　“交換的前提是產(chǎn)權清晰。‘三權分置’必須建立在權屬清晰的基礎上。否則,既有問題將更加復雜,新的麻煩也會不斷產(chǎn)生。”國家行政學院教授劉銳說,“三權分置”要做好確權這項基礎性工作。宅基地確權需要準確把握法律法規(guī)和政策規(guī)定,不能“一刀切”,不能讓違法違規(guī)者通過“三權分置”獲取超額利益。要處理好違法違規(guī)宅基地占有者、合法宅基地權利人以及因各種客觀原因沒有取得宅基地的農(nóng)民之間的利益平衡。

　　“三權分置”意味著土地資產(chǎn)價值釋放,只有確權合法公平,才能不讓違法、不公的結果不斷放大,避免為農(nóng)村和諧穩(wěn)定和有序治理埋下新的隱患。

　　　法源要說清一二三:過好法理關

　　“資格權是什么東西?”很多人不約之問,恰恰問到了制度創(chuàng)新的核心問題上。

　　根據(jù)中央一號文件,我國將完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策,探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權,適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。

　　“這是一項重大的理論和實踐創(chuàng)新,為深化改革指明了方向。”國土資源部部長姜大明說,當務之急是各地在改革試點中要認真開展宅基地“三權分置”特別是農(nóng)戶資格權的法理研究,探索宅基地“三權分置”的具體實現(xiàn)形式。

　　姜大明說,2018年是修改土地管理法關鍵年份,按照邊試點、邊總結、邊修法的要求,系統(tǒng)總結試點經(jīng)驗,為修法提供實踐支撐。

　　“從形式上看,農(nóng)戶資格權是新創(chuàng)設的權利種類。農(nóng)戶資格權和承包權本身是否可以作為一項權利與其他兩項權利并列,以及如果可以并存,在‘三權分置’框架內(nèi)是否妥當都值得進一步研究。”劉銳認為,應有更高層次的土地確權登記法律法規(guī),研究出臺農(nóng)村集體經(jīng)濟組織法,明確集體農(nóng)民的法律地位、集體所有制的內(nèi)部結構、集體成員的身份、集體土地的權能、集體土地用益物權的權限等,增強農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的維權意識和農(nóng)民的公民意識。

　　宅基地使用權如何定性,屬于用益物權嗎?如果農(nóng)戶資格權地位不確定,必然影響第三項權利宅基地使用權定位。“未來兩年將是承包地、宅基地‘三權分置’改革基本法律制度落地關鍵時期,制度供給的責任將由試點地區(qū)轉移到中央相關部門。未來的‘三權分置’改革必須依法推進。”劉銳說。

　　向基層實踐要經(jīng)驗:打通試點關

　　“農(nóng)村有房有地的大興親,這么多好事在找你!”

　　大興,北京市下屬的一個區(qū),位于北京市南郊,自先秦建縣以來約有2400余年,為中國**早建制縣之一,元明清三代為“天下首邑”。

　　作為距離北京市區(qū)**近的郊區(qū),大興距市中心13公里,是當前農(nóng)村土地制度改革多項試點交匯點:這是全國人大常委會授權國務院“兩權”抵押貸款試點之一,也是全國人大常委會授權國務院“三塊地”改革試點之一。當然,還是農(nóng)地入市建租賃房的**早試點之一。

　　隨著宅基地實施“三權分置”政策信號釋放,這些試點之間的“隔斷”正在被打開。

　　“中央同意農(nóng)村土地制度改革三項試點延期一年,分兩步把試點內(nèi)容拓展到全面覆蓋、統(tǒng)籌推進、深度融合的新階段。”姜大明說,統(tǒng)籌農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市盤活利用閑置農(nóng)房和宅基地,統(tǒng)籌縮小征地范圍與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市,更有利于平衡好國家集體個人利益,讓農(nóng)民公平分享土地增值收益。“三項改革要與農(nóng)村集體產(chǎn)權、農(nóng)房抵押、鄉(xiāng)村治理、戶籍、財稅、社保、金融等相關領域改革加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào),切實增強改革的協(xié)同性。”

　　“試點是抓典型、出經(jīng)驗的工作方法。要以支撐城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場為導向,使城鄉(xiāng)資源配置更平衡,盤活農(nóng)村閑置土地,改變同地不同權、同權不同價現(xiàn)狀。群眾對這項改革是支持的,到底能起到多大作用,要靠實踐摸索。”國土資源部副部長王廣華說,要堅持大膽闖、大膽試,在不觸碰三條底線前提下,大膽探索實踐,形成可推廣、可復制的經(jīng)驗做法。